Je huis in Duitsland verhuren

Duitsland is in de afgelopen jaren onder Belgische toeristen steeds populairder geworden. Vorig jaar telde Duitsland meer dan 10 miljoen Belgische overnachtingen. Jaarlijks groeit het aantal Belgen dat in Duitsland met vakantie gaat met ongeveer 4%. Een belangrijke succesfactor is dat Duitsland voor de meeste Belgen voor een lang weekend of midweek in tijd goed bereisbaar is. Veel Belgen gaan wandelen of wintersporten in Sauerland, Harz of Eifel. Ook Berlijn is als culturele en trendy topper erg in trek.

Natuurlijk kun je een hotel of recreatiewoning boeken, maar ook steeds meer mensen denken na over een tweede huis in Duitsland. Populaire gebieden zijn onder meer de Eifel en Sauerland. Reeds de nodige Belgen hebben in deze gebieden een tweede huis in eigendom. Meestal is dit een vrijstaande recreatiewoning of appartement. Voordat u overgaat tot aanschaf van een tweede huis in Duitsland, is het belangrijk goed na te denken over een aantal aspecten, waarvan de belastingen een belangrijke component vormen.

Belastingen en tweede huis in Duitsland

Als u een tweede huis in Duitsland koopt, krijgt u vanaf de aankoop te maken met het aldaar geldende belastingsysteem. De belangrijkste belastingen waarmee u in Duitsland te maken krijgt, zijn de inkomsten-, omzet- en overdrachtsbelasting.

In beginsel heeft u voor de inkomstenbelasting (Einkommensteuer) te maken met een heffing in beide landen. Dit lijkt erger dan het is. Mede ter voorkoming van dubbele belasting op tweede huizen heeft Nederland met Duitsland een belastingverdrag gesloten. Via dit verdrag is geregeld dat er in Nederland in box 3 feitelijk geen inkomstenbelasting hoeft te worden betaald. U geeft uw tweede huis weliswaar aan in box 3, maar u krijgt tegelijkertijd een correctie voorkoming dubbele belasting. Waardoor er effectief in Nederland geen inkomstenbelasting wordt betaald. Het verdrag geeft aan dat er effectief in het land waar het tweede huis is gelegen inkomstenbelasting dient te worden betaald. In dit geval Duitsland. Toch zal in de meeste gevallen de heffing van inkomstenbelasting in Duitsland meevallen. Dit komt doordat u in Duitsland allerlei kosten en lasten mag aftrekken. De belangrijkste hiervan zijn rente op de financiering en afschrijvingen op de inventaris en woning zelf. Hierdoor hoeft er per woning weinig tot geen inkomstenbelasting te worden betaald. Tenslotte dient u bij verkoop binnen 10 jaar in Duitsland af te rekenen over een mogelijke waardestijging op uw tweede huis. Het beste kunt u dan verkopen na 10 jaar. Er zijn plannen de termijn van 10 jaar om te buigen naar onbepaalde tijd.

Net als in Nederland kunt u bij verhuur ondernemer worden voor de omzetbelasting (Mehrwertsteuer) in Duitsland. Bij aanschaf kunt u als ondernemer alle omzetbelasting aftrekken op de aanschaf van woning en inventaris. Deze aftrek wordt deels teruggenomen als u de woning binnen 10 jaar verkoopt of geheel voor eigen gebruik gaat aanwenden. Voor inventaris geldt overigens een termijn van 5 jaar. Deze terugname is min of meer vergelijkbaar met het systeem van de Nederlandse herzieningsregeling. In Duitsland moet bij kortstondige verhuur een tarief van 7% in rekening worden gebracht. Bij langdurige verhuur aan een touroperator is het percentage 19%. Alle BTW in de kosten is bij verhuur aftrekbaar. Voor de eerste 2 jaar dient u maandelijks aangifte te doen voor de omzetbelasting. Vanaf het derde jaar kan dit ook per kwartaal.

Bij aankoop van een tweede huis in Duitsland bent u overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer) verschuldigd. Het tarief bedraagt veelal 3,5% (Nederland 6%). In sommige gevallen echter hoger. In Berlijn bedraagt het tarief bijvoorbeeld 4,5%. In alle Duitse gemeenten bent u onroerendzaakbelasting (Grundsteuer) verschuldigd. Het tarief en berekening ervan verschilt per gemeente.

Bij overlijden zijn uw erfgenamen zowel in Nederland als ook in Duitsland erfbelasting (Erbschaftsteuer) verschuldigd. Gelukkig geeft Nederland echter een voorkoming van dubbele belasting.

Tip: het is verstandig bij aankoop van een tweede huis in Duitsland een belastingadviseur (Steuerberater) in te schakelen.

Bron: De gids voor aankoop en bezit van een tweede huis