Een huis in Spanje: Wat moet u weten?

Aan de persoons, die zijn huis wil verkopen moet U een kopie van zijn escritura (=eigendomsakte) vragen, waarin de naam van de eigenaar, het officiële adres en het registratienummer van het onroerend goed staan vermeld, zoals deze zijn ingeschreven bij het registro de propiedad (=onroerendgoedregister). Het is raadzaam deze kopie van de escritura (= copia simple) aan een juridisch adviseur (bijvoorbeeld uw advocaat of uw gestor) te geven en hem te vragen deze gege­vens op juistheid in het registro en bij het catastro te onder­zoeken. De advocaat zal dan het registro de propiedad en het catastro aanschrijven en om een nota simple vragen. De instan­ties zullen dan alle details verstrek­ken inzake het onroerend goed, zoals de grenzen van het per­ceel, de huidige eigenaar, mede-eigena­ren, hypothe­ken, schulden, beslagen en of de plusvalia, overdrac­htsbelas­ting, en andere belastin­gen betaald zijn.

Dit eerste kadastrale onderzoek moet ruim voor de definitieve onroerend goed transactie plaats vinden teneinde problemen in een later stadium te voorkomen. Is alles in orde dan kunt u met de verkoper in zee gaan en alle andere details met hem bespre­ken, zoals de betaling van de locale en nog lopende belas­tingen, oude en onbe­taalde telefoon-, energie- en andere rekenin­gen en de uitein­delijke vraag­prijs.

Privé- contract / Contrato privado de compraventa

Alvorens in aanwezigheid van een notaris de koopakte te tekenen, onderte­kenen de koper en de verkoper meestal eerst een privé-contract (= contra­to privado de compraventa) met de verkoper of zijn makelaar. Het is ook  mogelijk om deze fase over te slaan en gelijk de escritura bij de notaris te ondertekenen. Wanneer u echter een deposito vooruit betaalt dan dient men echter wel eerst een privé-contract op te maken en te onderteke­nen. U kunt ook een soort reserveringscontract tekenen, waarbij u een klein deposito aanbe­taalt (ca. € 300,– tot  € 600,–), waarmee u een bepaal­d recht heeft om het betreffende onroerend goed binnen 30 dagen te kopen. In de meeste gevallen bent u dit deposito kwijt, wan­neer u afziet van een definitieve koop.

U heeft ook de mogelijkheid om een optiecontract (= contrato de opción de compra) te tekenen. Dit is geen bindend koop­con­tract, maar u dient doorgaans wel een aanbetaling te doen van 10 % van de koopsom van de woning. De aanbetaling bent u kwijt wanneer u niet binnen de afgespro­ken termijn tot aankoop over­gaat.

De notariële akte van eigendom / escritura publica de compraventa (meestal afge­kort als escritura)

 De notariële akte van eigendom wordt in Spanje kortweg de escritura genoemd. Bij de overdracht moet een vertaler, een juridisch adviseur of een advocaat aanwezig zijn, die een taal spreekt, die de koper ook begrijpt. Koopt u een bestaand- of nieuw tweede huis in Spanje, dat al is opgele­verd, dan geldt de escritura de compraventa zowel voor het land als de daarop gebouwde opstallen. Moet het huis nog gebouwd worden of bevindt het huis zich nog in een bepaalde ­bouwfase dan moet de transactie in twee etap­pes plaats vinden:

1. U dient in een zo vroeg mogelijk stadium de escritura van het land te verkrijgen. Uiteraard krijgt u deze pas, wanneer u het overeen­geko­men bedrag betaald ­heeft. Staat de escritura op uw naam en wordt deze ook ingeschreven in het kadaster dan pas bent u eigenaar van de grond en heeft u de garantie, dat het nog te bouwen onroerend goed ook uw eigendom wordt.
2. Nadat het huis is opgeleverd laat u een Declaración de Obra Nueva  (=verklaring, goed­keu­ring en regis­tratie van nieuw­bouw) opmaken bij de notaris.

Door ondertekening van de escritura in aanwezigheid van een Spaanse notaris verwerft u het eigendom, mits deze wordt in­geschreven in het eigendomsregister = registro de propiedad. De originele escritura = primera copia de la escritura blijft bij de notaris. Die krijgt u niet in handen. Wat u krijgt is een kopie van de escritura. Er bestaan twee soor­ten kopieën van escrituras:

• Copia simple (eenvoudige fotokopie)
• Copia autorizada (een door de notaris ondertekende kopie)

Met een copia simple kunt U bijvoor­beeld elektriciteit, water of telefoon laten aansluiten. Het is voor de nutsbedrijven voldoende bewijs, dat u de eigenaar bent van het huis. De eerste copia autorizada van de escritura dient door u, uw nota­ris of een andere tussenpersoon (uw advocaat of gestor) naar het kadaster (regis­ter van eigendom) te worden gebracht om daar ingeschre­ven te worden.

Inschrijving

Nadat de akte ondertekend is, wordt het origineel (primera copia) verstuurd naar het kadaster (registro de la propiedad) en wordt de naam / namen van de nieuwe eigenaar / eigenaren ingeschreven op de kadastrale akte. Het is van be-lang dat de ondertekende escritura zo spoedig mogelijk aan het kadaster wordt verstuurd, bij voorkeur nog op de dag van onderte­ke­ning. De notaris verzorgt dit normaal binnen 30 dagen na de ondertekening. U kunt de akte ook persoonlijk bij het kadaster afgeven of uw advocaat hiervoor laten zorgen, hetgeen de voorkeur verdient (met name als u de verkopende partij niet vertrouwt).

De kadastrale inschrijving van onroerende zaken vormt het belangrijk­ste onder­deel bij de aankoop van onroerend goed / een tweede huis in Spanje, omdat tot het moment dat het onroerend goed op uw naam is geregistreerd, er beslag op het onroerend goed kan worden gelegd, zonder uw mede­we­ten.

Pas op het moment dat de escritura ingeschreven is en het een zogenaam­de escritura publica wordt, bent u de rechtmatige eigenaar van het onroeren­d goed. Na de inschrijving worden de originele aktes aan het notaris­kantoor geretourneerd, meestal na zo’n twee à drie maanden. De meeste problemen in Spanje ontstaan, wanneer een koper een aanbeta­ling verricht aan een op het eerste gezicht betrouwbare bemidde­laar, handelsagent of bouwonderneming. In sommige gevallen verdwijnt het geld in de zak van een malafide hande­laar. Daarom is het van belang aanbetalingen en voorschot­ten op een geblok­keerde derden rekening van een notaris of ingeschre­ven makelaar te storten. Betaal tijdens de ondertekening van het koopcontract nooit het gehele bedrag, maar een vooraf afge­sproken percentage (bijvoorbeeld 10 %) van de koopsom. Betaal het restant van de koopsom pas op het moment van de onderteke­ning van de escritura publica op het notariskantoor middels een bank­wis­sel/cheque (zie hierboven).

Meer juridische, fiscale, financiële en praktische informatie over wonen en onroerend goed m.b.t. een tweede huis in Spanje leest u in het handboek:

Wonen en kopen in Spanje
Auteur: P.L. Gillissen / Uitgeverij Guide Lines
Aantal pagina’s:  330
ISBN: 978-94-92895-03-5

Met de kortingscode SHB kunnen bezoekers van de Second Home Website het handboek met 25% korting bestellen.