Ben je eigenaar van een vakantiewoning in het buitenland voor eigen gebruik en/of verhuur? Vanaf 2022 wordt een buitenlandse vakantiewoning anders belast. Wij zetten de regels op een rijtje.

De reden voor dit nieuwe belastingsregime? België werd meermaals veroordeeld door het Europees Hof van Justitie voor de ongelijke fiscale behandeling van Belgisch vastgoed (op basis van het kadastraal inkomen) en buitenlands vastgoed (op basis van de (huur)waarde). Vanaf 2022 zal vastgoed in het buitenland ook op basis van het kadastraal inkomen belast worden.

Tweede woning aangeven bij de belastingen

 Als eigenaar van buitenlands vastgoed ben je verplicht om dit jaarlijks aan te geven bij de belastingen. Je ontvangt hiervoor normaal een formulier, digitaal of op papier. Je kan dit indienen tot en met 31 december 2021. Als je geen formulier ontvangt en toch eigenaar bent, moet je spontaan aangifte doen.

Iedereen die een zakelijk recht heeft op buitenlands vastgoed is verplicht om dit aan te geven bij de fiscus. Dat wil zeggen dat je de volle eigenaar bent of recht hebt op het vruchtgebruik, de erfpacht of het recht van opstal. Ook bij de blote eigendom moet je aangifte doen.

De aangifte is individueel, dus partners die samen eigenaar zijn moeten elk afzonderlijk een aangifte indienen. Als je eigenaar bent van meerdere eigendommen in het buitenland, moet je voor elk vastgoed een aangifte indienen.

Berekening van het kadastraal inkomen

Het kadastraal inkomen (KI) is een fictief inkomen. Het wijst op het gemiddelde normale huurinkomen op een referentietijdstip (1 januari 1975). Op basis van de huidige verkoopwaarde reconstrueert de fiscus de verkoopwaarde van 1975. Dit is de prijs die gevraagd kan worden bij een vrijwillige verkoop onder normale marktomstandigheden (excl. bijkomende kosten zoals belastingen).

Als eigenaar mag je de actuele verkoopwaarde zelf schatten maar het is goed om een beroep te doen op een expert, zeker in complexe situaties. Als je niet beschikt over een recente waardebepaling door een deskundige, kan je werken met de aankoopprijs en de kosten van mogelijke bouw- en renovatiewerken.

Deze manier om het KI te bepalen is nieuw. Voor gronden wordt 2 euro per hectare gehanteerd. Je wordt op de hoogte gebracht van het kadastraal inkomen met een aangetekende brief. Als je niet akkoord gaat, heb je 2 maanden om bezwaar in te dienen.

Als je je tweede woning nog aan het verbouwen bent, moet je voorlopig een aangifte invullen voor de grond of het pand voor de start van de werken. Hiermee wordt dan een kadastraal inkomen bepaald. Als de werken afgerond zijn, moet je een specifieke aangifte invullen en wordt er een nieuw KI vastgesteld. Renovatie kunnen namelijk leiden tot een herschatting van het KI.

Spontane aangifte van buitenlands vastgoed

Kocht je in 2021 buitenlands vastgoed of ben je van plan om het nog te kopen? Dan moet je binnen de 4 maanden na de aankoop spontaan aangifte doen bij de belastingen. Je kan dit online doen via MyMinfin.be of met een formulier op de site van de belastingen. Ook een verkoop of successie moet je spontaan melden.