Voor de aankoop van een opbrengsteigendom moet u geen honderdduizenden euro’s op de spaarrekening hebben. Ook met 30.000 euro springt u al heel ver.

Hefboom

Veel mensen dromen van een tweede woning om te verhuren. Zo’n investering rendeert beter dan het geld dat op een spaarrekening verkommert en de risico’s zijn beperkter dan bij een aandelenbelegging. Maar terwijl honderd euro al volstaat om een handvol aandelen te kopen, kijken vastgoedinvesteerders al snel aan tegen een investering van 150.000 euro of meer. Daardoor lijkt vastgoed enkel weggelegd voor wie enkele honderdduizenden euro’s op de spaarrekening heeft. Toch kan u ook met een relatief beperkt bedrag in vastgoed investeren.

Elke succesvolle vastgoedinvesteerder is vertrouwd met het hefboomeffect van de hypothecaire lening. Net zoals bij de aankoop van uw eigen woning, is het ook voor een vastgoedbelegging niet nodig om al het nodige kapitaal zelf op tafel te leggen. Met een hypothecaire lening financiert de bank een deel van het project. De bank vraagt wel een eigen inbreng: die bedraagt meestal minstens 20% van het aankoopbedrag. Met 30.000 euro kan u dus een lening losweken van 120.000 euro, waarmee een vastgoedproject van 150.000 euro in het verschiet ligt.

Hou bij het berekenen van de financieringsnood voldoende rekening met de totale kosten van een vastgoedaankoop. Bovenop de aankoopprijs zijn er nog de kosten bij de notaris. Voor een aankoop van 150.000 euro bedraagt de registratiebelasting 15.000 euro. Daarbovenop komen nog het ereloon van de notaris, administratieve kosten en btw, die oplopen tot 3.461 euro à 3.824 euro. Een aankoop van 150.000 euro kost dus al snel 168.000 euro, zonder daarbij rekening te houden met bijvoorbeeld renovatie- of opfrissingswerken.

Rendement

Een hypothecaire lening is niet alleen nuttig voor wie niet het volledige kapitaal zelf kan bekostigen. Elke doorwinterde vastgoedinvesteerder maakt gebruik van leningen, ook al staat er genoeg geld op de bankrekening. Dat komt omdat de woonlening ook een hefboom zet op het rendement, wat toch het streefdoel is van iedereen die vastgoed koopt als belegging.

Stel: u koopt een klein appartement met een totale kostprijs van 170.000 euro en financiert die aankoop volledig zelf. Als u het appartement verhuurt voor maandelijks 750 euro, dan levert dat jaarlijks 9.000 euro. In verhouding tot de geïnvesteerde 170.000 euro komt dat neer op een rendement van 5,3%.

Maar wat als u 136.000 euro leent (aan 2% op jaarbasis) en 34.000 euro zelf op tafel legt? Dan betaalt u op een jaar 2.720 euro aan intresten, maar u ontvangt nog altijd 9.000 euro aan huurinkomsten. Dat levert een opbrengst op van 6.280 euro. Die realiseert u met een investering van ‘slechts’ 34.000 euro, wat het rendement van het eigen vermogen al meteen opkrikt tot 18,4%.

Verhoudingsgewijs is er met de hypothecaire lening dus een grotere opbrengst met een beperktere eigen investering, terwijl er nog kapitaal overblijft voor andere investeringen.

Terugbetalen

Investeerders moeten zich niet rijk rekenen omdat de hypothecaire lening zorgt voor een hefboom. De lening moet nog altijd worden afbetaald. Net daarom streven de meeste vastgoedinvesteerders ernaar om te investeren in een pand waarvan de potentiële huurprijs overeenkomt met het maandelijkse aflossingsbedrag voor de lening.

Stel: een investeerder leent 180.000 euro aan 2% en een looptijd van 15 jaar. Het maandelijkse aflossingsbedrag voor die lening komt uit op 1.157 euro. Als de opbrengsteigendom maximaal 900 euro per maand opbrengt, moet de investeerder zelf nog een deel bijpassen. Als er dan ook nog eens onverwachte kosten opduiken (zoals herstellingen of de occasionele leegstand), kan de hefboom zich transformeren tot een boemerang. Door zelf 35.000 euro meer te investeren en slechts 145.000 euro te lenen, daalt de maandelijkse afbetaling tot 932 euro. De hefboom is een krachtig hulpmiddel, maar het is geen vrijgeleide om lichtzinnig leningen af te sluiten.

Bron: Spaargids