Wil je een tweede verblijf kopen in Spanje? Dan is het belangrijk om te weten dat er bijkomende kosten zijn. Deze kosten staan bekend als "kosten koper".

Sommige van deze kosten worden vaak vergeten. Wij hebben de 5 meest voorkomende kosten op een rijtje gezet. Zo weet je waar je rekening mee moet houden bij de aankoop van een woning:

• BTW of overdrachtskosten
• Advocaatkosten
• Notariskosten
• Zegelrechten
• Inrichtings- en/of afwerkingskosten
  
  

BTW of overdrachtskosten: nieuwbouw vs bestaande bouw

Bij de aankoop van een nieuwbouw- of bestaande woning betaal je BTW of overdrachtskosten. Bij nieuwbouw betaal je bovenop de aankoopprijs 10% BTW.

Bij een bestaande woning betaal je overdrachtskosten/verkooprechten (ITP) van 7% tot 11%, afhankelijk van het gewest waarin de woning is gelegen.

In Andalusië is het tarief 7%, in Murcia 8%, en in de Communidad de Valenciana is het tarief oplopend, waarbij je 10% betaalt op alle bedragen onder 1 miljoen euro en 11% op de schijven daarboven.

Door deze kosten is het kopen van een woning in Spanje voordeliger dan wanneer je een woning kopen in België of Nederland.

De kosten van een advocaat: wat doet een advocaat eigenlijk?

De belangrijkste taak van een advocaat is het onderzoeken van de wettigheid van het pand. Hierbij kan je denken aan het controleren van eigendomsrechten en bouwvergunningen. Het komt vaak voor dat niet alle bouwwerken in het eigendomsregister zijn geregistreerd.

In principe kun je bijna alles vinden op de Nota Simple. Maar latere uitbreidingen, zoals schuren, extra verdiepingen, zwembaden, etc. werden vroeger eenvoudig gebouwd zonder vergunning. Deze werden achteraf ook niet in het eigendomsregister geregistreerd. Het register wordt nu beetje bij beetje geactualiseerd, wat meer houvast in het koopproces geeft.

Let op, het feit dat iets niet vergund is, betekent niet dat je het niet nog kunt legaliseren. Maar het is sterk aan te raden dat de vorige eigenaar zorgt voor legalisatie vóór je het pand koopt. Zeker in dit geval voorkomt het problemen achteraf.

Als je je advocaat een notariële volmacht geeft, kan hij of zij een NIE-nummer aanvragen. Ook wel Número de Identificación de Extranjeros genoemd. Een fiscaal identificatienummer voor alle buitenlanders die in Spanje een woning kopen of er meer dan 183 dagen per jaar verblijven.

Je hebt het onder andere nodig voor het registreren van onroerend goed bij het kadaster, het openen van bankrekeningen, het aanvragen van telefoon, gas en elektriciteit en het afsluiten van verzekeringen en belastingaangiftes.

Wat doet een advocaat nog meer?

Een advocaat doet alle onderzoeksdaden die normaal gesproken door een notaris worden uitgevoerd. Hij of zij controleert de lasten en schulden die nog steeds op het eigendom rusten.

Dit gaat in Spanje veel verder dan wat we gewend zijn in België of Nederland. Want in Spanje blijven de schulden op het pand zitten en gaan niet mee met de ex-eigenaar. Dit omvat achterstallige elektriciteits- en waterrekeningen, belastingen, hypothecaire kredieten of openstaande onderhoudskosten van gemeenschappelijke tuinen en zwembaden.

Als de advocaat deze zaken niet opspoort en je betaalt de verkoper, dan ben jij verantwoordelijk voor alle schulden. Dit is natuurlijk niet de bedoeling!

Een advocaat zorgt er ook voor dat als jij van een verkoper koopt die niet in Spanje woont, alle nodige inningen worden gedaan om de meerwaardebelasting, die door de verkoper moet worden betaald, aan de overheid af te dragen. Dit is de verantwoordelijkheid van de koper.

De vergoeding voor het onderzoek, meestal 1% plus BTW, wordt als een fee in rekening gebracht door de advocaat. Dit is echter geen taak van de notaris. De notaris hoeft je dit ook niet te vertellen!

Notariskosten? Stelt akte op en zorgt voor het geld

Met de akte wordt de overeenkomst tussen de partijen vastgelegd. De notaris noteert wie de kopers en verkopers zijn, controleert hun identiteit en registreert wie wat koopt en verkoopt.

Zo is het voor iedereen duidelijk wie wat in Spanje bezit. En jij int de zegelrechten en alle taksen die van staatswege geheven worden bij de verkoop van een pand. De rol van de notaris in Spanje is erg beperkt. Het is belangrijk om een advocaat in te schakelen die jouw belangen behartigt.

Totaal bijkomende kosten:

Het kostenoverzicht is als volgt:

Aankoopprijs + BTW (IVA) 10% of
Overdrachtskosten (ITP) vanaf 7%

Advocaat: ongeveer 1,2%

Notaris, zegelrecht, enz. 3,1% 

Totale kosten nieuwbouw: +14,3%
Totale kosten bestaand pand vanaf +11,3%

Moet er extra budget worden vrijgemaakt voor bijkomende kosten?

Kosten voor inrichting en afwerking

Om je droomwoning te realiseren moet je de kosten voor de inrichting en afwerking in kaart brengen.

Bijkomende kosten kunnen bestaan uit meubels, zonnescherm voor op het dakterras en op maat gemaakte kledingkasten. Het is mogelijk dat je nog meer budget nodig hebt om de woning verder af te werken. Niet alle panden zijn namelijk uitgerust met een volledig ingerichte keuken; witgoed en keukenapparatuur zoals een koelkast en vaatwasser ontbreken dan nog.

Sommige gebouwen hebben alleen de "pre-installatie" van airconditioning en verwarming. Hierbij zijn de luchtkanalen wel aanwezig, maar de buitenunits (motoren) zijn niet inbegrepen in de prijs.

Het is dus erg belangrijk om de totale uitgaven vooraf goed in kaart te brengen om er geen financiële kater of slapeloze nachten aan over te houden. Zo zorg je ervoor dat je droomwoning een droom blijft.

Bezoek Second Home Expo voor meer inspiratie

Breng eens een bezoek aan de Second Home Expo om meer inspiratie en informatie te vergaren. Iedere editie is er naast voldoende Spaans aanbod, een mooi seminarprogramma samengesteld. Laat je hier verder informeren over alles wat je moet weten bij het kopen van een tweede verblijf in Spanje.